新居(物件)・不動産会社選びのポイント



すでに引越し先や新居が決まっている方には関係ありませんが、転勤などで引越しすることが決まり、まだ新居が決まっていない方や、はじめてお部屋を借りる方にとって、もっとも大切で大変なのが新居(物件)探しです(楽しいという方もいますが)。


私は宅地建物取引主任者として数年間、不動産会社で働き、物件を管理・仲介してきましたので、不動産業者の事情などもほぼ把握しています。その点も踏まえてアドバイスさせていただきます!


 物件を探すときのポイント



◎不動産屋さんに希望の条件を伝える



まずあなたがどのような物件(お部屋)を探しているのかを伝えなければ不動産屋さんも探せません。


・住みたい場所
・家賃の上限
・その他条件(物件(お部屋)探しは妥協も必要


などを伝えましょう。


といっても、あなたが言わなくても、不動産屋さんが聞いてきたり、最初に用紙を渡されて、その用紙に記入してくださいといわれると思いますので正直に伝えましょう。


◎複数の不動産屋さんで物件を見せてもらう


例えば中野で物件(お部屋)を探している時は、中野の不動産屋さん3つくらいに探してもらいましょう。


多ければ多いほどいいような気がしますが、これでは探す本人が大変ですし、不動産屋さんにも失礼にあたることがあるからです。


不動産屋さんというものは地域によっても違うかもしれませんが、多くの場合、横のつながり、普段から交流があり、「そのお客さんウチにも探しに来たよ」ということがわかれば、正直いい気はしませんよね?「このお客さんは色々な不動産屋で探していると思えば、そのお客さんは後回しにされたり、本気で探してくれないことがあるからです」。


正直いって物件の探し方はどの不動産屋さんでも大差ありませんので、多くても3つくらいで十分だと思います。


この場合、正直に「○○不動産でも物件を探してもらったのですが、希望に合った物件が見つかりませんでした」といえば、話が早く進み、その不動産屋さんも物件を探しやすくなりますよ。


◎あらかじめアポイントを取っておく


不動産屋さんにアポなしで直接行って物件を探してもらうのもいいですが、できればネットなどで地元の不動産屋さんを探して、メールや電話で希望条件をあらかじめ伝えておき、アポをとってから足を運びましょう。


あらかじめ条件を伝えておけば、不動産屋さんはその条件に合った物件を探してくれ、条件に合いそうないくつかの物件の図面や情報などをメールやFAXで送ってくれますので、その中から見たい物件があれば、内見(下見)したい旨を伝え、内見日を決めて不動産屋さんに行きましょう。


こうすれば忙しい方でも時間が大幅に短縮できますし、不動産屋さんも直接来られるよりも探す時間が多くあり、また見たい物件を確実に見られるからです(物件によっては毎日見られない物件もありますので注意しましょう)。


◎地元の管理物件を多く抱えている不動産屋さんに足を運ぶ



通常、マンションやアパートの賃貸物件というものは、「大家(オーナー)が不動産業者に管理・入居者募集を依頼し、依頼された不動産業者が物件を管理し、入居者を募集します(もちろん大家さんが直接、管理し、入居者を募集している場合もありますし、大家さんが1つの不動産業者でなく、複数の不動産業者に入居者募集を依頼することも多々あります)」。


そこで入居者募集を依頼された不動産業者は、1日でも早くその物件の入居者を探したいので、自分の会社ではもちろん、他の不動産業者にその物件の入居者を探してもらいます(なかなか見つからないと大家さんとの関係が悪くなったり、最悪、管理・入居者募集を他の業者にも依頼される場合があるからです)。


しかしこの場合、入居者募集を依頼された不動産業者は、わざわざ他の不動産業者に頼まなくても自分の会社だけで入居者をすぐに見つけられる、いわゆる人気物件などは、他の不動産屋業者に仲介を頼みませんので、その大家さんから直接、入居者募集の依頼を受けた不動産屋さんに行かなければ、その物件とは出会えないことになります。


なぜ人気物件は他の不動産業者に入居者募集を依頼しないのか?


例えば「礼金2ヶ月・敷金2ヶ月・仲介手数料1ヶ月」の場合、礼金は大家(オーナー)へ、そして仲介手数料が、入居者を直接探してくれた不動産業者(仲介業者)の報酬となります。


そして入居者募集を依頼された不動産業者は大家さんから礼金の1か月分を貰うのが慣習となっています(都内の場合です。もちろん例外もあります)。


もうお分かりですね?すぐに入居者が決まる物件の場合、自分の会社で入居者を見つければ、仲介手数料も入居者募集を大家さんから依頼された不動産業者に入りますので、人気物件は他の不動産業者に入居者募集を依頼しないのです。


例えば・・・


・家賃10万円
・礼金2ヶ月(20万円)
・敷金2ヶ月(20万円)
・仲介手数料1ヶ月(10万8千円:仲介手数料には消費税がかかります)


この場合、入居者募集を大家さんから依頼された不動産業者が入居者を直接見つければ、「仲介手数料1ヶ月分(10万8千円)+礼金1か月分(10万円)=20万8千円」が入ります。


他の不動産業者(仲介業者)が入居者を見つけた場合、仲介手数料1ヶ月分(10万8千円)は仲介業者へ入り、「礼金1か月分(10万円)」のみが入居者募集を大家さんから依頼された不動産業者に入ることになります。


以上のことから、人気物件は他の不動産業者が仲介(お客さんに紹介)できない物件となり、市場に出回らないので、その物件を管理している不動産屋さんに行かなければ出会えないことになりますので、管理物件を多く持っている地元の不動産屋さんは必ず訪れたほうがいいと思います。


管理物件を自分の会社で直接、入居者を探した場合には、仲介手数料をもらっていない不動産会社もありますし、礼金を安く抑えるため(例えば礼金1ヶ月や礼金なしなど)に他の不動産業者に仲介を依頼していない場合もあります。


◎地元の不動産屋さんだけではダメ!


不動産業者(賃貸業者)、特に都市部の不動産業者には若い営業マンが多く、給料が歩合で決まる会社も多いので、とにかく早く、お客さんを契約させたがります。


ですので都市部の不動産業者だけに物件を探してもらうのではなく、必ず地元の不動産屋さんにも物件を探してもらいましょう。


ただ都市部の営業マンが一概に悪いとも言えないのです。なぜかというと、「お客さんの条件に合った物件を探す力に優れている場合が多い」からです。


給料が歩合で決まる場合だと、必死に、また本気で探してくれ、物件を探すノウハウも優れていることが多いのです。


一方、地元の管理物件を多く抱えている不動産屋さんは、仲介よりも物件の管理に力を入れていることが多いので、本気で物件を探してくれなかったり、「自分の会社で管理している物件しか紹介しない」といったことも考えられます。


例えば中野で物件を探している時には、中野の不動産屋さんだけでなく、新宿の不動産屋さんにも合わして探してもらえば、希望の物件が見つかる可能性は高くなると思いますよ。


また住みたい地域が決まっていない場合、例えば中野限定ではなく、中央線沿線に住みたいなどの場合も、まずは新宿などの都市部の不動産屋さんで物件を探してもらえば、多くの物件を見られるでしょう。


以上のことから、物件を探す場合は、地元の不動産屋さんに足を運ぶことは大切ですが、地元の不動産屋さんだけでは希望に合った物件が見つからない場合もあることも頭に入れておきましょう。


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